Grundsätzlich muss der Vermieter die Wohnung in einem ansehnlichen Zustand halten. Es ist jedoch üblich, dem Mieter die Pflicht zur Renovierung der Wohnung aufzuerlegen. Der Mieter hat dabei aber nur die Schönheitsreparaturen zu leisten, die durch seinen Gebrauch der Mietsache erforderlich wurden.

Schönheitsreparaturen umfassen in Anlehnung an § 28 IV 5 der 2. Betriebsverordnung regelmäßig das Tapezieren, Streichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden (Teppichbodenreinigung), das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre und das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Die Renovierung ist in fachgerechter "mittlerer Art und Güte" zu leisten, § 243 BGB. Wird in einem Mietvertrag die Durchführung der Arbeiten von einem "Fachbetrieb" gefordert, ist dies unwirksam.

In den üblicherweise verwendeten Formularmietverträgen finden sich unterschiedliche Regelungen.

1. Bedarfsklauseln

Wenn klar ist, dass ein Bedarf frühestens mit erstmaligem Ablauf vereinbarter Renovierungsfristen entstehen kann, ist eine Bedarfsklausel zulässig.

2. Fristenklauseln

Regelmäßig wird ein Fristenplan zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vereinbart (Streichen von Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre; Streichen von Wohn- und Schlafräumen alle 5 Jahre u.ä.).

Der BGH hatte mit Urteil vom 23.06.04 (VIII ZR 361/03) festgestellt, dass starre Fristenklauseln, die dem Mieter das Renovieren nach Fristen vorschreiben, den Mieter unangemessen benachteiligen. Diese Klauseln sind daher nichtig. Starre Klauseln sind solche, die beim Mieter den Eindruck erwecken können, er habe verbindlich zu den festgelegten Fristen die Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Es darf also nicht heißen: "Der Mieter hat alle drei Jahre Küche, Bad und Dusche zu streichen", sondern es muss in etwa lauten: "Im allgemeinen werden alle drei Jahre Schönheitsreparaturen in Küche, Bad und Dusche erforderlich sein". Der Vermieter kann einerseits nicht auf Einhaltung des Fristenplans bestehen, wenn sich ergibt, dass objektiv noch kein Bedarf für eine Renovierung vorhanden ist. Der Mieter kann sich andererseits nicht auf den Fristenplan berufen, wenn bereits früher ein Bedarf wegen verstärkter Abnutzung entsteht. Spätestens mit Auszug hat der Mieter in der Regel die nach Fristenplan und dem verursachten Bedarf fälligen Arbeiten durchzuführen oder durchführen zu lassen.

3. Kostenbeteiligungsklauseln, Quotenklauseln

Der Mieter kann grundsätzlich, wenn er Schönheitsreparaturen nicht oder ungenügend vornimmt oder die Fristen des Fristenplans noch nicht erreicht sind, zu einer Kostenbeteiligung an den notwendigen Kosten der Schönheitsreparatur verpflichtet werden. Notwendige Kosten sind aber nur solche, die durch die Abnutzung und den Gebrauch der Mietsache durch den Mieter entstanden sind.

Der BGH hat mit Urteil vom 19.10.2006 (VIII ZR 52/06) festgestellt, dass Quotenklauseln, die starre Fristen enthalten und dem Mieter daher nicht das Recht einräumen, eine geringere Abnutzung darzulegen und nachzuweisen, unwirksam sind. Mit Urteil vom 26.09.2007 (VIII ZR 143/06) konstatierte der BGH, dass die Klausel so beschaffen sein müsse, dass der Mieter stets erkennen kann, dass er den Einwand der geringeren als der üblichen Abnutzung erheben kann. Außerdem dürfe die Berechnung den Mieter nicht benachteiligen und müsse nachvollziehbar sein. "Nicht benachteiligen" heißt in diesem Zusammenhang, dass der Mieter nur das zahlen soll, was er tatsächlich abgewohnt hat.
 
Der Nachweis der tatsächlichen Abnutzung obliegt dem Mieter. Es empfehlen sich daher die Durchführung einer Bestandsaufnahme bei Einzug (Fotos, Protokoll, Zeugen, Gutachten) und der Nachweis der Durchführung von Schönheitsreparaturen während der Mietzeit (Rechnungen, Zeugen).

Die Ansprüche des Vermieters verjähren in der kurzen 6 - Monats Frist des § 548 BGB, die schon mit Rückgabe der Mietsache zu laufen beginnt. Als Rückgabe wird hier nicht die mietvertragliche Erfüllungspflicht des Mieters der vollständigen Räumung gesehen. Bereits die bloße Besitzverschaffung (Schlüsselübergabe) und Möglichkeit des Vermieters, ungehindert die Wohnung auf Mängel usw. untersuchen zu können, kann ausreichen.